De Marrakech à Dakar, d’Abidjan à Lomé, la résidence secondaire change de statut. Pour une clientèle africaine aisée, elle n’est plus seulement synonyme de vacances ou de maison familiale : elle devient progressivement un actif patrimonial, susceptible de générer des revenus, de diversifier un portefeuille et de préparer la transmission d’un patrimoine devenu plus international.
Par Bilkiss Mentari
Une villa à Marrakech, un appartement à Dakar ou une maison à Assinie ne sont plus seulement des lieux où l’on vient passer quelques semaines. On peut y vivre, les louer lorsqu’on n’y est pas, en faire un placement ou les transmettre. La résidence secondaire s’inscrit ainsi peu à peu dans une nouvelle manière de construire et de diversifier son patrimoine. Selon l’Africa Wealth Report 2025 de Henley & Partners et New World Wealth, le continent comptait 122 500 millionnaires, 348 centi-millionnaires et 25 milliardaires. Le Maroc comptait à lui seul 7 500 millionnaires. Marrakech figure parmi les pôles africains dont la population de millionnaires a le plus progressé sur la décennie, avec une hausse de 67 %.
« C’est clairement une stratégie patrimoniale pour la clientèle africaine fortunée, parce qu’elle est aujourd’hui de plus en plus internationale »
Cette mobilité du capital transforme aussi les usages immobiliers. Habibou Metais, Banquier privé senior et responsable de la clientèle internationale à la Banque Richelieu Monaco, le résume ainsi : « C’est clairement une stratégie patrimoniale pour la clientèle africaine fortunée, parce qu’elle est aujourd’hui de plus en plus internationale ». L’enjeu dépasse donc le simple plaisir de posséder une adresse ailleurs. Le bien devient un point d’ancrage dans une stratégie patrimoniale plus large, qui peut associer usage familial, revenus locatifs, diversification géographique et transmission.
Marrakech, entre art de vivre et rendement
Au Maroc, Marrakech concentre depuis longtemps une partie de cette demande internationale. « Historiquement, la clientèle de Marrakech est surtout étrangère, notamment européenne », observe Dr Abdelhadi Laaouina, expert en immobilier de luxe chez Morocco Sotheby’s International Realty, affilié au réseau Sotheby’s International Realty, premier réseau mondial de l’immobilier de prestige, lui-même allié à la célèbre maison de ventes aux enchères Sotheby’s, fondée en 1744.
Il relève toutefois, au cours des trois dernières années, une présence croissante de Marocains résidant à l’étranger, de binationaux franco-africains et euro-africains et, plus largement, d’acquéreurs africains. « La grande majorité des acquéreurs de biens de luxe reste néanmoins étrangère ». Le choix du bien dépend fortement de son usage. « Certains recherchent la proximité de Marrakech, des écoles, de la ville ou des golfs ; d’autres privilégient des propriétés plus éloignées, pour davantage de calme et d’intimité », précise Dr Abdelhadi Laaouina.
« Depuis deux ou trois ans, la recherche de rentabilité pèse de plus en plus dans les décisions d’acquisition »
Surtout, la logique d’acquisition s’est transformée. « Depuis cinq ans, la recherche de rentabilité pèse de plus en plus dans les décisions d’acquisition » constate Dr Abdelhadi Laaouina. Certains arrivent avec une véritable logique financière et calculent précisément le taux de rentabilité de leur acquisition. L’attractivité touristique renforce cette logique. Le Maroc a enregistré près de 9,4 millions de visiteurs au premier semestre 2026, soit une progression de 6 % sur un an. Avec Marrakech pour destination phare. Pour Dr Abdelhadi Laaouina, cette attractivité contribue à faire du bien immobilier un actif potentiellement exploitable lorsqu’il n’est pas occupé par son propriétaire, et offre aux touristes un large choix pour réserver leur séjour : villas, riads, kasbahs et propriétés d’exception, aux côtés de l’hébergement hôtelier classique.
Dakar, Abidjan, Cotonou : le marché se régionalise
Le mouvement ne se limite pas au Maroc. Dans l’espace ouest-africain francophone, les acquisitions deviennent également plus transfrontalières. Kossi Amétépé, responsable commercial et chargé des activités de financement immobilier chez RESIDOMIA, cabinet français spécialisé dans le conseil, la structuration et la levée de fonds pour les projets immobiliers. Basé en France, le groupe dispose notamment de filiales au Togo, en Côte d’Ivoire, au Sénégal, au Bénin et au Congo-Brazzaville et accompagne également des investisseurs de la diaspora depuis l’Europe et les États-Unis. « À l’heure actuelle, la part de la diaspora représente près de 40 % des investisseurs que nous accompagnons. La plupart sont toutefois des Africains qui vivent dans des pays africains et souhaitent acquérir des biens immobiliers dans d’autres pays que leur pays d’origine », explique Kossi Amétépé. Il cite notamment des Sénégalais investissant en Côte d’Ivoire ou des Ivoiriens au Maroc, signe d’une montée des investissements immobiliers transfrontaliers en Afrique.
« La tendance qui se manifeste le plus aujourd’hui, c’est l’investissement locatif »
« La tendance qui se manifeste le plus aujourd’hui, c’est l’investissement locatif », poursuit Kossi Amétépé. Les acquéreurs recherchent notamment des biens susceptibles d’être exploités en location de courte durée, tandis que d’autres privilégient un logement destiné à la famille ou à leurs propres séjours. Le choix de la destination obéit, selon lui, à deux critères principaux : la dynamique économique du pays, puis son potentiel touristique.« Saly par exemple reste un produit très attractif. On reçoit de nombreuses demandes, notamment pour des appartements, destinés à la location notamment via les plateformes comme Airbnb ». De même, Assinie pour son caractère balnéaire et Diamniadio, où il constate une progression de l’intérêt des investisseurs liée au développement de cette nouvelle polarité urbaine et économique.
Ces différents profils de destinations montrent aussi combien l’essor du tourisme peut peser sur les opportunités immobilières. La Côte d’Ivoire en offre une illustration, avec un secteur touristique qui a connu une progression significative ces dernières années. Selon le Conseil national du tourisme, le pays a accueilli plus de 6,7 millions de visiteurs en 2025. Pour l’immobilier de villégiature comme pour l’investissement locatif, cette progression de la fréquentation crée mécaniquement de nouveaux marchés potentiels, même si la rentabilité dépend naturellement du prix d’acquisition, de l’emplacement, du taux d’occupation et des coûts de gestion.
La diaspora, moteur d’un marché transfrontalier
Cette circulation du capital immobilier concerne particulièrement les Africains vivant hors du continent. RESIDOMIA revendique aujourd’hui un accompagnement spécifique de la diaspora, notamment depuis l’Europe, avec des solutions de financement et des programmes immobiliers en Afrique. « La demande vient à la fois de la diaspora qui souhaite investir en Afrique et d’Africains qui veulent investir dans d’autres pays du continent », souligne Kossi Amétépé. La résidence secondaire devient alors bien plus qu’un lieu de villégiature : elle permet de conserver un ancrage régional tout en diversifiant son patrimoine et, lorsqu’elle est destinée à la location, de générer des revenus. L’enjeu n’est donc pas seulement le montant des flux, mais leur transformation en patrimoine. Dans certains cas, le logement constitue précisément le point de rencontre entre attachement familial, sécurisation du capital et recherche de rendement.
« À partir d’un million ou deux millions d’euros, on entre davantage dans une logique de stratégie patrimoniale : il s’agit de valoriser, de diversifier et de structurer son patrimoine »
Pour les grandes fortunes africaines, cette logique peut également conduire à conserver ou acquérir un bien hors du continent. En France, Paris reste une destination particulièrement présente dans les stratégies patrimoniales des clients africains fortunés accompagnés par Habibou Metais. Les motivations sont multiples : études des enfants, liens familiaux, activités professionnelles, séjours réguliers ou diversification du patrimoine. « À partir d’un million ou deux millions d’euros, on entre davantage dans une logique de stratégie patrimoniale : il s’agit de valoriser, de diversifier et de structurer son patrimoine », souligne-t-elle. Avant de préciser : « Une résidence secondaire n’est pas simplement un achat plaisir. Lorsqu’il s’agit d’un bien d’un certain montant, il faut aussi mesurer son impact fiscal.» En France, l’impôt sur la fortune immobilière concerne les patrimoines immobiliers nets taxables supérieurs à 1,3 million d’euros, y compris pour les non-résidents qui détiennent des biens immobiliers en France.
Si Paris reste une destination privilégiée pour la clientèle africaine francophone, les choix évoluent aussi avec le niveau de patrimoine. Habibou Metais observe d’abord un véritable effet de mode autour de certains quartiers parisiens. « J’ai beaucoup de clients ivoiriens qui achètent uniquement dans le 16e. Il y a aussi un effet mode ». Le phénomène ne s’arrête toutefois pas à Paris. « Ensuite, c’est la Côte d’Azur », mais aussi le Canada parmi les destinations où certains de ses clients détiennent des biens.
Le choix des destinations évolue avec le niveau de fortune. « Pour une clientèle d’entrepreneurs, de chefs d’entreprise et de grandes fortunes, avec des patrimoines autour de 30 millions d’euros, Dubaï est une destination très prisée. » Pour les patrimoines les plus élevés, elle cite Mayfair à Londres, Monaco et Singapour : « C’est une pyramide. » Et en haut de la pyramide, les Nigérians. « Ils disposent de plusieurs résidences internationales, mais aussi de yachts ou de jets privés,… On est face à une véritable stratégie de diversification patrimoniale qui dépasse largement le seul immobilier résidentiel.» L’achat immobilier devient ainsi une opération qui dépasse largement la signature chez le notaire : financement, fiscalité, gestion locative, transmission et structuration du patrimoine doivent être intégrés dès le départ.
Un marché encore jeune, mais de plus en plus sophistiqué
Cette transformation s’inscrit dans un marché mondial lui-même en mutation. Knight Frank, société internationale de conseil en immobilier, observe dans son Wealth Report 2026 que la mobilité du patrimoine et l’évolution des comportements des grandes fortunes transforment les marchés résidentiels haut de gamme. Son Residence Report 2026/27, consacré à l’immobilier résidentiel de luxe, souligne également l’élargissement des marchés recherchés par les grandes fortunes mobiles. Dans ce nouvel environnement, la résidence secondaire africaine pourrait progressivement changer de catégorie. Elle n’est plus seulement un marqueur de réussite ou un lieu de villégiature. À Marrakech comme à Dakar, Abidjan ou ailleurs, elle peut devenir une pièce d’un patrimoine plus mobile, plus diversifié et plus attentif à la rentabilité.
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