Face à un déficit de 53 millions de logements, représentant un besoin de financement estimé à 1 400 milliards de dollars sur le continent, Shelter Afrique Development Bank change d’échelle. Forte de 44 États membres, d’une augmentation de capital de plus de 200 millions de dollars et de décaissements en hausse de 162 % en 2025, l’institution ambitionne de devenir le principal catalyseur du financement du logement et du développement urbain en Afrique.
Durant quatre décennies, Shelter Afrique a financé des projets immobiliers en Afrique, soutenue par ses 44 États membres et ses actionnaires institutionnels que sont la Banque africaine de développement (BAD) et Africa Re. Mais face à une urbanisation galopante et un déficit estimé par l’Union africaine à 53 millions de logements nécessitant 1 400 milliards de dollars, ce modèle a montré ses limites. « Avec les indépendances, les populations ont eu un sentiment de liberté. Et puisque tout n’était pas forcément rose dans les zones rurales, il y a eu une migration très forte dans les villes », rappelle Thierno-Habib Hann, directeur général de Shelter Afrique Development Bank (ShafDB). Une migration que les villes n’étaient pas préparées à absorber, creusant chaque année un peu plus le déficit de logements.
« L’institution a fonctionné pendant quarante ans comme une institution de financement de projets. Quand nous sommes arrivés aux affaires en janvier 2023, nous avons déployé une stratégie de diversification et de transformation en banque de développement », explique le dirigeant. Le changement de nom, acté en juin 2026 lors de la 45e Assemblée générale à Rabat, n’est pas cosmétique. « Ce n’est pas un changement de logo », insiste-t-il. « C’est une transformation en profondeur de l’institution. »
De simple financeur à banquier du développement
En effet, l’évolution est triple : élargissement du mandat, transformation de la relation actionnariale et renforcement de la gouvernance. Sur le plan opérationnel, ShafDB opère désormais sur quatre métiers complémentaires : le financement des institutions financières, le financement de projets, le financement souverain et des partenariats public-privé, ainsi que la gestion de fonds. L’institution peut donc financer toute la chaîne de valeur du logement, de l’offre à la demande, en passant par les infrastructures et les politiques publiques. « La vision a évolué du concept de financement de projets individuels à une stratégie intégrée pour financer toute la chaîne de valeurs, que ce soit la demande, l’offre, les infrastructures de base ou encore les politiques publiques », détaille Thierno-Habib Hann.
Sur le plan actionnarial, la transformation a clarifié un point essentiel : « Les pays nous voyaient comme une institution diplomatique, alors qu’en fait nous sommes une banque. La transformation a permis de recadrer cela : les paiements au capital sont un investissement, pas une simple contribution », explique le patron de Shelter Afrique. Pour accompagner cette évolution, les actionnaires ont approuvé un programme d’augmentation de capital de plus de 200 millions de dollars en décembre 2024. Un partenariat avec la Banque arabe pour le développement économique en Afrique (BADEA) prévoit une enveloppe de 120 millions de dollars pour aider les États membres à souscrire à cette augmentation. La banque a par ailleurs sécurisé 50 millions de dollars supplémentaires auprès d’Afreximbank.
Historiquement, l’établissement comptait deux classes d’actionnaires : la classe A (États africains) et la classe B (institutions africaines comme la BAD et Africa Re). Une troisième classe, la classe C, a été créée pour accueillir des investisseurs non africains et le secteur privé. « Cela va nous permettre de diversifier nos sources de financement, de renforcer notre gouvernance et d’atteindre une notation de qualité »*, précise le directeur général de ShafDB. L’institution reste toutefois majoritairement africaine. La gouvernance a été renforcée avec l’arrivée de Lionel Zinsou, ancien Premier ministre du Bénin et ancien banquier chez Rothschild, à la présidence du conseil d’administration. « Aujourd’hui, nous avons une gouvernance de banque de développement, avec des expertises au niveau managérial et au niveau du conseil d’administration », souligne Thierno-Habib Hann, qui a lui-même dirigé le financement de l’habitat à la Banque mondiale et à la SFI, apportant avec lui la culture de gouvernance de ces grandes institutions multilatérales.
« L’institution peut financer toute la chaîne de valeur du logement, de l’offre à la demande, en passant par les infrastructures et les politiques publiques »
La confiance des marchés en chiffres
Les résultats parlent d’eux-mêmes. Selon les données de la banque, ShafDB enregistre pour 2025 un bénéfice de 2,14 millions de dollars, en hausse de 20 % par rapport à l’année précédente. Les décaissements de prêts bondissent de 162 % à 63 millions de dollars, le portefeuille net progresse de 29 % (désormais 174 millions de dollars), et les actifs totaux atteignent 235 millions de dollars (+ 12 %). Surtout, la crédibilité financière s’installe. En juillet 2026, GCR Ratings a relevé les notations de ShafDB : AAA au Kenya et au Nigéria, A avec perspective positive à Maurice, et B+ avec perspective positive sur l’échelle internationale. « Cette amélioration reflète la confiance croissante dans notre gouvernance, notre solidité capitalistique, notre mandat institutionnel et notre orientation stratégique », se félicite Thierno-Habib Hann.
L’institution prépare désormais deux programmes obligataires durables : 60 milliards de francs CFA (environ 90 millions d’euros) en Afrique de l’Ouest et 500 millions de dollars en Afrique de l’Est. Ces outils permettront de mobiliser les marchés de capitaux locaux au service du développement, en offrant des solutions de financement en monnaie locale pour mieux protéger les emprunteurs des risques de change.
« Les pays nous voyaient comme une institution diplomatique, alors qu’en fait nous sommes une banque. La transformation a permis de recadrer cela : les paiements au capital sont un investissement, pas une simple contribution »
Les défis d’un écosystème à réformer
Mais les obstacles restent nombreux. « L’environnement des affaires fait qu’il est difficile pour les investisseurs d’investir dans le secteur », reconnaît M. Hann. L’accès aux titres fonciers réglementés et transparents, les procédures de saisie immobilière ou les permis de construire sont autant de freins qui découragent les investisseurs privés. « L’investisseur vient quand l’environnement est attractif », rappelle-t-il. Pour y remédier, ShafDB a développé un outil de diagnostic baptisé VIRAL (Vision, Institution, Réglementation, Acteur, Local). « Ce diagnostic nous permet d’identifier des réformes à pousser et de travailler avec les acteurs locaux pour développer le secteur », explique le directeur général. L’objectif est d’accompagner les États membres dans la création d’un environnement propice à l’investissement immobilier.
La banque entend aussi renforcer la capacité des promoteurs immobiliers, souvent trop faibles pour délivrer à grande échelle. « Aujourd’hui, le marché est fragmenté. Une production de masse à grande échelle permet des économies d’échelle et permet de maîtriser l’urbanisation », ajoute-t-il. ShafDB prévoit enfin de lever des fonds thématiques avec des financements concessionnels pour réduire le coût du logement pour les ménages, en mélangeant financement de marché et financement à conditions avantageuses.
« La gouvernance a été renforcée avec l’arrivée de Lionel Zinsou, ancien Premier ministre du Bénin et ancien banquier chez Rothschild, à la présidence du conseil d’administration »
« La phase de réforme doit devenir la phase de livraison »
Comme le souligne Lionel Zinsou, la phase de réforme doit désormais laisser place à la phase de livraison. « Le succès sera mesuré par les logements financés, les villes améliorées, les emplois créés et les vies transformées », résume le président du conseil. Cette exigence de résultat concret guide désormais l’ensemble de la stratégie de l’institution. Face à un déficit de 53 millions de logements qui ne cesse de croître, ShafDB ne peut agir seule. « Nous avons besoin de partenariats, de collaborations avec les Nations unies, l’Union africaine, la Banque mondiale, la BAD », insiste Thierno-Habib Hann. L’institution est membre fondateur de l’Alliance des Institutions Multilatérales Africaines (AMFI), qui regroupe 13 institutions et dont il est actuellement vice-président. Cette alliance, surnommée « Africa Club », vise à renforcer la collaboration entre institutions africaines pour que le continent contrôle son propre développement.
« Nous ne voyons pas ces défis comme des challenges, mais comme des opportunités d’investissement. 1400 milliards de dollars pour résorber le déficit actuel, c’est une opportunité de création d’emplois, d’entreprises, d’inclusion financière », conclut-il. « Beaucoup de pays développés se sont basés sur le secteur de l’habitat et de la construction pour relancer leurs économies. C’est ce que nous voulons faire en Afrique ». « Capital without delivery is just numbers », ajoute le responsable de l’institution en guise de mot de la fin.
« Notre mandat est de faire en sorte que chaque dollar mobilisé se traduise en briques, en mortier et en une famille qui reçoit ses clés. »
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