Que ce soit dans le commerce de détail, de bureaux ou la logistique, l’immobilier d’entreprise offre de belles perspectives de rendement en Afrique subsaharienne.
Par Albert Menelik Tjamag, Designer-Promoteur immobilier, COO de Glocal-Atom (Cameroun)
Un marché coloré, braillard et désordonné est l’image qui revient quand on pense au commerce de détail africain. Mais cette image évolue et des boutiques plus ou moins normées font une apparition remarquée au pied des immeubles. Dans la plupart des pays africains, l’accroissement de l’urbanisation et la croissance économique transforme graduellement les marchés informels en commerce de détail plus en phase avec les normes et standards. L’ouverture plus fréquente de centres commerciaux développe le modèle occidental de commerce de détail. D’après le rapport “Shopping Malls in Africa”, l’Afrique comptait 622 centres commerciaux en 2021, contre 225 en 2010. Ces espaces de vente modernes permettent de rivaliser avec les marchés traditionnels en permettant à la classe moyenne la moins favorisée de consommer avec de meilleurs standards d’hygiène et de qualité. L’espace anglophone a pris en la matière une longueur d’avance sur l’espace francophone en termes de construction de surface commerciale dans des centres dédiés. Dans le top 15 des surfaces globales des centres commerciaux en Afrique subsaharienne (hors Afrique du Sud), la seule capitale francophone est Abidjan, à la 12ème place. Le Cameroun est en train de rattraper son retard avec la construction d’un second centre commercial Carrefour à Yaoundé et l’inauguration l’année dernière du Grand Mall de Douala qui est le plus grand centre d’Afrique centrale avec 18 000 m2 de surface commerciale.
Un marché de bureaux plus porteur
Le développement des entreprises locales, mais aussi l’implantation des entreprises étrangères et des salariés expatriés devraient conduire à une augmentation considérable de la demande en immobilier privé et d’entreprise. À Abidjan par exemple, l’offre actuelle de bureaux est constituée d’immeubles qui datent des années 70 ou 80. Les autorités publiques misent sur la rénovation de ces bâtiments défraîchis pour redonner de l’allant au quartier d’affaires du Plateau. Ainsi la réhabilitation d’une tour de 6000 m² a été confiée en 2018 au groupe DUVAL par le truchement d’un financement de Proparco du groupe de l’AFD. Outre le lifting, les offres de construction de bureaux neufs s’accélèrent partout en Afrique en rapport avec une demande croissante de grandes multinationales, d’organisations gouvernementales, de sociétés pétrolières et gazières à la recherche d’espaces professionnels de qualité et modernes. Au Rwanda, ces dernières années, Kigali a mis sur le marché près 70 000 m2 de nouveaux bureaux. Comme dans les grandes capitales africaines (Nairobi, Lagos, Abidjan, etc.), les loyers restent chers, cela signifie que miser sur l’immobilier de bureau est un investissement très intéressant, avec une rentabilité souvent de 2 à 3% plus élevée que pour l’immobilier privé. La souplesse du bail professionnel ainsi que la modularité de sa durée entre 3 et 9 ans permettent par ailleurs au propriétaire d’avoir une plus grande visibilité sur les retours d’investissements.
Des besoins logistiques insatisfaits
Autre secteur de l’immobilier en croissance, celui liés aux besoins logistiques. Selon une étude de l’Organisation des Nations unies pour l’alimentation et l’agriculture, publiée en 2020, entre 40 % et 60% des produits vivriers en Afrique subsaharienne périssent avant d’arriver sur le marché de la consommation. En cause notamment, le manque de solutions en matière d’entrepôt frigorifique dans les pays de la région. Voilà encore une opportunité d’investissement dans laquelle croit le Rwanda, qui a pour ambition de devenir un centre régional majeur du commerce de la logistique dans la région des Grands Lacs. Un port sec est réalisé à Magerwa et une plateforme logistique importante se développe à Kigali de même qu’un entrepôt douanier à proximité de la frontière avec la République Démocratique du Congo. Kribi au Cameroun, avec son port en eaux profondes unique dans la région est appelé à devenir également un axe logistique fort. De manière générale, les grandes villes africaines manquent d’espaces de stockage et d’entreposage moderne. De nombreux projets de construction et d’aménagement des parcs industriels et de logistique sont en cours de réalisation. On peut noter une initiative de la Banque mondiale concernant l’Afrique de l’Est via sa filiale IFC (International Finance Corporation) qui a déjà livré les premiers entrepôts qui occupent 140 000 m2 au Kenya.
Il y a encore beaucoup de marge pour réussir à faire des destinations africaines une success-story en matière d’immobilier d’entreprise, mais la transformation est amorcée. Et ce même au-delà des commerces, des bureaux et de la logistique…
