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Les pièges de l’immobilier locatif pour la diaspora africaine

Complexe d'appartements © marlene leppänen

Souvent tentées par l’investissement immobilier locatif dans leur pays d’origine, les diasporas africaines  sont confrontées à nombre de difficultés qui peuvent néanmoins être (partiellement) surmontées

Par Albert Menelik Tjamag, Designer-Promoteur immobilier, COO de Glocal-Atom (Cameroun) 

En 2019, la diaspora africaine a envoyé 44 milliards de dollars sur le continent. Aux transferts de survie qui étaient la spécialité de la génération précédente s’est néanmoins substitué un besoin de construire une relation plus pérenne entre la diaspora africaine de seconde génération et les rêves inculqués par les parents d’un retour au pays. Ces nouveaux actifs africains souhaitent retourner dans leur pays respectif pour participer à l‘économie ou au moins investir pour tirer des revenus du dynamisme des marchés africains. L’immobilier reste le secteur privilégié pour les investissements et il se manifeste par la construction ou l’achat d’un bien. L’acquisition reste la partie la plus facile ; quant à tirer des revenus récurrents de l’exploitation de ce bien, c’est là une autre affaire.

C’est un fait, l’information circule beaucoup plus vite à notre époque. Néanmoins, l’absence des propriétaires de la diaspora reste préjudiciable. Il faut pouvoir réagir rapidement, en cas de dégradation de son bien par le locataire ou si un problème survient sur le bâti ou si éventuellement le locataire pose des difficultés. Des agences immobilières présentes sur le terrain peuvent certes faire le lien mais cela ne garantit en rien une rapidité de prise de décision. La connaissance d’un système juridique local différent de ceux existant en Occident est une autre gageure. Le propriétaire doit se créer un réseau local pour avoir accès à une information de qualité à même de l’aider à prendre les meilleures décisions.

Quelles garanties pour le bailleur ?

À l’exemple de la loi ivoirienne, dans la plupart des pays d’Afrique subsaharienne, le bailleur ne peut pas exiger un dépôt de garantie qui dépasse les trois mois, mais la réalité est toute autre. Il n’existe pas de mécanisme de caution solidaire à travers un organisme étatique qui garantit la perception des loyers en cas de défaut du locataire. Le propriétaire se retrouve donc le plus souvent livré à lui-même. Prendre une assurance privée pour garantir les loyers n’est pas chose aisée, car le montant élevé des primes peut vite devenir dissuasif. Le bailleur et le locataire se retrouvent donc tous deux insatisfaits. Ces situations de blocage, qui empêchent l’émergence d’un véritable marché locatif mature profitent aux locataires les plus fortunés, plus à même de payer, mais cela ne garantit en rien le propriétaire contre un défaut de paiement. 

La pratique supplante la loi

Comme partout dans le monde, il est plus facile de faire entrer un locataire que de le faire sortir en cas de problème. En Afrique, la parade, non légale, est de faire payer une année complète de loyer au locataire mais il arrive qu’à l’échéance de cette première année, le locataire multiplie les difficultés en estimant désormais pouvoir payer selon son bon vouloir. Trouver un locataire qui puisse payer un an de loyer n’est pas aisé, ces effets pervers entraînent un renouvellement poussif de l’offre de logements et une grande réticence pour les propriétaires à s’engager juridiquement.  Il est dès lors très difficile de le faire sortir et les procédures juridiques peuvent durer des années. Ce qui engendre des frais d’avocat et de procédures importants qui ne garantissent en rien une issue favorable au contentieux.

L’un des moyens pour le propriétaire de préserver l’intégrité de son bien contre une indélicatesse du bailleur est de faire établir par acte d’huissier un état des lieux d’entrée et de sortie qui fera foi lors de toute procédure. Il est également nécessaire pour lui de prendre des mesures préventives pour garantir la solvabilité ultérieure de son futur bailleur, car son entrée risque d’être bien plus problématique qu’une éventuelle sortie.

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