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Réussir le pari de la promotion immobilière de masse en Afrique

Les Résidences Chocolat ©Koffi et Diabaté

Face à l’explosion démographique attendue sur le continent africain au cours des prochaines décennies, la mise en place de programmes de promotion immobilière destinés au plus grand nombre est plus que jamais une nécessité. Reste à faire en sorte que l’exécution suive…

Par Albert Menelik Tjamag, Designer-Promoteur immobilier, COO de Glocal-Atom (Cameroun) 

À l’horizon 2050, l’Afrique comptera 2,5 milliards d’habitants selon les estimations de l’ONU, dont 60 % de jeunes. À l’aune de cette forte croissance démographique attendue, il devient plus qu’urgent de repenser la ville africaine de demain. Il existe deux voies de développement urbain : l’une, spontanée et éruptive, a trait à l’habitat précaire- autrement appelée bidonville- tandis que l’autre concerne la promotion immobilière de masse. Ces constructions de grands ensembles sont cependant difficilement applicables dans nos centres urbains actuels et semblent être réservées pour la périphérie des villes. En somme, cette seconde option peut être la solution, mais seulement si elle est implémentée efficacement. Cela implique une certaine radicalité dans l’approche et une efficacité dans la conception et la mise en œuvre, car le temps presse.

La libéralisation effective du crédit est une des conditions sine qua non d’une réelle politique d’accession à la propriété pour les masses africaines. L État a bien essayé de jouer son rôle en créant des banques foncières mais force est de constater que le secteur privé a du mal à suivre cette dynamique et que les taux d’intérêt demeurent exorbitants. En Afrique subsaharienne, le taux peut ainsi grimper jusqu’à 24%- au Sud-Soudan- et les exigences en matière de garanties rendent les prêts hypothécaires excessivement coûteux. En Europe, les taux oscillent entre 1 à 2 % et ils peuvent même être négatifs. Il faut reconnaître que la faible bancarisation du continent africain n’aide pas à asseoir une culture efficiente du crédit, qui permettrait un envol du secteur de la consommation immobilière. 

Rôle décisif de l’État

L’État doit assumer ses responsabilités contre les constructions sommaires qui poussent aux abords des villes et imposer une planification efficace et salubre des zones d’habitations urbaines. Il est compréhensible qu’il y ait une certaine réticence à édifier son bien au milieu de constructions sommaires et insalubres. Le rôle de l’État ou des entités décentralisées dans la planification urbaine et l’existence de services municipaux peut influer sur la volonté d’installation des ménages. Le maillage des services sociaux de base et l’installation de crèches, écoles et autres services de soins ne sont pas toujours au rendez-vous. L’offre d’appartements aux normes internationales est peu présente et la densification des centres-villes africains par la construction d’immeubles en lieu et place de maisons individuelles se fait au compte-gouttes au sud du Sahara.

Face à ce défi, le gouvernement camerounais a créé une joint-venture de 15 millions de dollars avec l’institution panafricaine de financement et de promotion de l’habitat et du secteur immobilier Shelter-Afrique. Le but est de produire des matériaux de construction de qualité à faible coût afin de promouvoir des programmes de logements sociaux à grande échelle et développer des technologies de construction alternatives pour le développement accéléré et massif de logements abordables dans les pays concernés. Cette démarche est appréciable, mais qu’en est-il du goût esthétique ? Va-t-on reproduire les erreurs du modèle occidental des cités dortoirs ou peut-on repenser l’habitat social sous le prisme du beau et de la singularité africaine ?

Trouver une approche africaine

Nous devons trouver notre propre voie architecturale pour donner plus de vigueur à notre industrie immobilière, stimuler nos créateurs, inventer de nouvelles niches-métier. À l’exemple d’Abuja au Nigéria, peut-être nous dirigeons-nous vers la création de villes nouvelles africaines pensées pour intégrer nos valeurs dans la construction d’un idéal commun. Dans cette perspective, les partenariats public-privés seront capitaux pour permettre une meilleure accessibilité au foncier. Il faut juste espérer que nos États réservent une partie de ces futurs marchés aux entreprises locales afin de les faire monter en gamme et s’assurer de la formation d’un personnel qualifié local.

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